Особенности кредитования сделок с недвижимостью

Операции и сделки на рынке недвижимости

Сделка — действие физического или юридического лица, направлен мое на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта сделки.

Заключение сделки — подписание документов о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений юридических и физических лиц, а также о переходе банковских Документов, ценных бумаг, денег от одного лица другому.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

Сделка признается действительной при соблюдении ряда условий, а именно: — заключения ее дееспособными гражданами; — совершения на основе сознательного волеизъявления сторон, направленного на достижение правомерным способом не запрещенных законом конкретных результатов; — осуществления в соответствии с целями, отвечающими уставной деятельности (для юридических лиц).

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов.

1. По законности содержания — действительные (как юридический факт) и недействительные (не соответствующие требованиям закона). Недействительные сделки подразделяются на две разновидности — ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные.

Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна изначально независимо от решения суда. Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки.

Мнимая сделка совершается без намерения создать юридические последствия (дарение недвижимости с целью укрытия от конфискации). Притворная сделка направлена на достижение определенных юридических последствий, но не тех, которые формально вытекают из этой сделки (купля-продажа прикрывается дарением и т.д.

), а других, зачастую нарушающих закон или чьи-то интересы. Притворная сделка заключается с целью замаскировать другую сделку, реально совершенную.

Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены, получение покупателем незаконных льгот, нарушение антимонопольных требований и др.

Признание недействительности влечет реституцию (восстановление прежнего состояния): двустороннюю, когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не имела противоправного умысла; и одностороннюю — когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая — передает в доход государства. 2. По числу сторон — односторонние, двух- и многосторонние.

3. По форме совершения — письменные, нотариально удостоверенные; в простой письменной форме, зарегистрированные в Государственном реестре.

С введением в действие ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) обязательное нотариальное удостоверение сохранено только для ипотеки, ренты (продажи имущества с правом пожизненного проживания в соответствии со ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35, 41 Семейного кодекса Российской Федерации, далее — СК РФ).

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создает никаких правовых последствий. 4. По моменту возникновения — реальные (после передачи объекта и государственной регистрации сделки) и формальные (заключенные в установленной форме). 5. По обязанности сторон — возмездные и безвозмездные. 6.

По определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки — коммуникативные (объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены); условные (возникновение и прекращение зависит от условия, о котором заранее неизвестно, произойдет оно или нет). 7. По месту совершения — на организованном рынке (аукцион, конкурс и т.д.

) и на неорганизованном рынке.

8. По способу заключения — лично или представителем по доверенности.

Согласно ст. 131 ГК РФ, все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с февраля 1998 г. выступает как единственное доказательство наличия прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения.

Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.
На рынке недвижимости могут осуществляться операции со сменой собственника; с частичным или полным изменением состава собственников; без смены собственника.

Содержание наиболее распространенных видов операций с недвижимостью приведено в табл. 1.2.
Рассмотрим некоторые из видов сделок более подробно.

Типы операций с недвижимым имуществом

Со сменой собственника С изменением состава собственников С добавлением иных субъектов прав
Купля-продажа Акционирование Инвестирование средств
Наследование по закону или по завещанию Изменение состава с разделом имущества Строительство, реконструкция
Реализация обязательств (залог или долги) Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия Передача в доверительное управление
Приватизация, национализация Внесение имущества в уставный капитал Аренда, паем, поднаем, перенаем
Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением Долевое строительство с выделением долей Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление
Изъятие земельного участка и снос строения. Оформление кредита под залог недвижимости Передача земли в наследуемое владение и постоянное Пользование
Обмен и мена Расселение (коммунальной квартиры) Введение и снятие сервитутов, бронирование
Вступление в кондоминиум Страхование

Аренда — это право пользования чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается, а также могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других природных объектов.

Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не определен.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

В законе или в договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении s срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Одним из видов финансовой аренды является лизинг.

По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Залог (ипотека) недвижимости предназначен для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Другими словами, ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека обеспечивает обязательство, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения обязательств залогодателем, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, то есть должника. Договор об ипотеке заключается в виде закладной.

Наследование. Законодательством предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Дарение есть безвозмездная передача имущества в собственность.

В целях предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других имущественных злоупотреблений установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, дарение между коммерческими организациями, дарение имущества несовершеннолетних, дарение государственным служащим, работникам лечебных и воспитательных учреждений.

Установлены специальные правила, допускающие отмену дарения в случае нарушения законодательства, например, о банкротстве.

В качестве специального вида дарения выступают пожертвования в общеполезных целях. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанной жертвователем целью является основанием для отмены дарения.
Мена. В соответствии с договором мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Отношения по возмездному отчуждению товаров путем их натурального обмена традиционно регулируются правилами о купле-продаже, так как по существу мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Специфические вопросы мены: порядок возмещения разницы в ценах обмениваемых товаров; обязанность сторон провести встречное исполнение при обмене.

Доверительное управление имуществом — это новое явление в России, нашедшее применение прежде всего в отношении остающихся в собственности государства акций приватизированных предприятий.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица.

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него доверительному управляющему. Этим подчеркивается, что российская правовая система не включает в себя такой правовой институт, как доверительная собственность (траст).
Собственник вправе извлекать выгоду от имущества, переданного в управление.

Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах. Имущество, передаваемое в управление, должно принадлежать учредителю на праве собственности.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, и другие виды имущества.
Основанием возникновения управления имуществом является договор.

Однако договор в одном случае заключается на основе свободного волеизъявления обеих сторон, в другом — в силу властного акта найти управляющего и заключить с ним договор (договор заключает не собственник, а организация, обязанная найти управляющего).

Договор на основании властного акта заключается’ в интересах собственника, когда он сам не может выразить свою волю (недееспособность, безвестное отсутствие), либо в интересах третьих лиц (банкротство).

Действующее законодательство предусматривает существенные условия договора об управлении имуществом, форму такого договора, ответственность управляющего, прекращение управления, особые случаи управления и др.

Безвозмездное пользование имуществом. Современное законодательство сняло все ограничения по безвозмездному пользованию имуществом.

Читайте также:  Практикующие юристы должны объединиться в адвокатской корпорации

Имеется широкая возможность заключать договоры безвозмездного пользования имуществом, согласно которым ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, который обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Страхование. Страхование имущества производится на случай его утраты (гибели), недостачи или повреждения.

В соответствии с договором имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя выплатить страховое возмещение (в пределах определенной договором суммы).
Обязательным условием имущественного страхования является наличие у лица, в пользу которого заключен договор, интереса в сохранении застрахованного имущества. При отсутствии этого условия договор недействителен.

Купля-продажа — это такая сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Законодательство выделяет правила, предусматривающие особенности договора продажи недвижимости.

Специфические качества недвижимости как объекта продажи диктуют жесткие требования к форме договора продажи недвижимости, специальный порядок передачи недвижимости, ее регистрации и другие особые условия.

Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. С марта 1996 г.

законодательством введены новые виды договоров, так или иначе связанных с изменением статуса жилых помещении: это два вида ренты (постоянная и пожизненная) и пожизненное содержание с иждивением.

Договор ренты заключается в передаче получателем ренты другой стороне — плательщику ренты — в собственность имущества в обмен на периодические выплаты денежных сумм или в предоставлении средств на содержание получателя ренты. В отличие от других сделок с недвижимостью для ренты в ГК РФ установлена нотариальная форма заключения договора, а также государственная регистрация отчуждения имущества.

Рента является одним из способов установления залога имущества по закону, так как получатель ренты имеет залоговое право в отношении отчуждаемого имущества в обеспечение договора о периодических выплатах или постоянном содержании.

При постоянной ренте такое право (на получение денежных выплат) переходит по наследству; в случае установления пожизненной ренты она выплачивается до смерти получателя ренты; если получателями являлись два лица и более — до смерти последнего из них (при этом переживший всех получатель ренты будет получать ее в полном объеме).

Из указанных выше договоров наиболее интересным представляется договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.

В договоре перечисляются услуги, которые должен оказывать плательщик ренты; в случае если вместо оказания услуг предусматриваются периодические платежи, то они не могут быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда в месяц.

Следует также иметь в виду, что оплату налога на имущество, коммунальных платежей, телефона производит новый владелец имущества.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

Источник: http://snip1.ru/house/operacii-i-sdelki-na-rynke-nedvizhimosti/

Особенности и характерные черты сделок купли-продажи квартир в кредит и в ипотеку

Чтобы как можно скорее решить квартирный вопрос, понадобятся немалые деньги, которыми не всегда располагает покупатель. Для того чтобы помочь временно неплатёжеспособному физическому лицу, многие банки предлагают услугу кредитования при покупке жилья.

Одной из характерных черт кредитного договора является то, что заёмщик обязуется возвращать банку денежные средства, соблюдая при этом условия кредитования и сроки выплат, которые устанавливает финансовая организация (банк). Согласно статистическим данным, средние сроки выдачи кредита на покупку жилплощади составляют от 5 до 25 лет.

Как оформить кредит на покупку квартиры, есть ли льготные программы кредитования граждан и кто может воспользоваться спецпредложениями — тема нашей статьи.

Каковы условия и виды льготного кредита на покупку жилья?

Существует 3 вида льготного кредитования на покупку жилплощади:

  1. Кредит, при котором процентная ставка погашается за счёт средств бюджета (% может дотироваться государством как частично, так и полностью).
  2. Субсидированный кредит — предоставление государством или работодателем субсидии, направленной на погашение первоначального взноса, на погашение займа. Её размер зависит от региона, в котором покупатель планирует приобретать жильё.
  3. Продажа квартир по льготным ценам лицам, состоящим в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий (данная форма кредитования введена не во всех регионах страны).

Некоторые банки по согласованию с заёмщиком могут предоставлять собственные льготы, например:

  • увеличение срока займа (но не более чем на 30 лет);
  • пересмотр графика платежей и т.д.

Лидером среди банков, практикующих предоставление заёмщикам выгодных условий льготного кредитования, является Сбербанк России. Он предлагает клиентам минимальную процентную ставку по годовым выплатам:

  • при кредитовании в рублях — 9,5%;
  • при кредитовании в у. е. — 10%.

Также Сбербанк предоставляет заёмщику право выбор жилья: он может приобретать как готовое, так и находящееся на стадии строительства.

Второе место среди лидеров кредитования занимает банк ВТБ24, так как его льготная программа кредитования имеет государственную поддержку:

  • подписание кредитного договора осуществляется без уплаты комиссий;
  • процентные ставки по займам не превышают 11% (в рублях);
  • если первый взнос по кредиту составляет не менее 20% от себестоимости приобретаемой квартиры, то банк может увеличить сроки выплат до 30 лет.

Главным преимуществом кредитования в банке ВТБ24 является то, что заёмщику предлагается широкий выбор страховых программ:

  • страхование права собственности (страхование титула) на приобретаемую жилплощадь;
  • страхование жизни заёмщика;
  • страхование квартиры от внешнего воздействия, причиняющего вред (например, от разного рода бедствий) и пр.

Требования к оформлению договора займа

Каждая кредитная организация выдвигает свои условия и требования, касающиеся предоставления кредита на покупку жилья, но среди них есть и типовые, обязательные для всех банков. Данные условия касаются физических лиц — заёмщиков. Для того чтобы взять кредит на покупку жилплощади необходимо:

  • наличие гражданства РФ;
  • наличие постоянной регистрации;
  • возраст (от 21 до 55 (для женщин), 60 — для мужчин);
  • наличие постоянной работы;
  • стабильный уровень дохода;
  • хорошая кредитная история.

Многие банки требует внесения первоначального взноса. Чаще всего его сумма составляет 15—20% от стоимости жилья.

Для оформления кредитного договора нужны следующие документы:

  • заявление на предоставление займа (заполняется по форме, предлагаемой банком);
  • копия документа — паспорта;
  • копия свидетельства о браке (если лицо состоит в семейно-брачных отношениях), а также копия свидетельства о рождении детей (предоставляется при их наличии);
  • копия трудовой книжки, заверенная нотариальной печатью и подписью;
  • справка о доходах (может предоставляться в 2-х формах):
    • по форме банка;
    • по форме 2-НДФЛ..
  • справка о дополнительном доходе и его источниках (если таковой имеется).

После того, как заёмщик предоставил данный пакет банку, происходит процедура проверки документов и рассмотрения заявления на предоставление кредитных средств. Она не должна занимать более 7 рабочих дней.

Важно! Сроки и сумма кредитования подбирается аналитиком индивидуально для каждого заёмщика.

Это зависит от его заработной платы, так как ежемесячный платёж, направленный на погашение займа, составляет 40% от её суммы.

Каждый банк предоставляет требования и к состоянию квартиры, на поиск которой заёмщику отведено 3 месяца. Главное, чтобы жилплощадь имела ценность на момент покупки, а также на момент выплаты кредита.

После того, как покупатель выбрал подходящее для себя жильё, производится его независимая оценка. Срок на её проведение не должен превышать 1 недели.

Независимую оценку могут производить только те организации, которые аккредитованы банком.

После того, как документы собраны и одобрены, происходит оформление сделки, в которой участвует три стороны:

  1. продавец;
  2. заёмщик (покупатель);
  3. кредитор (банк).

Заёмщик обязуется подписать кредитный договор, к которому предъявлены определённые требования:

  • предмет сделки;
  • данные о сторонах кредитного контракта;
  • сроки;
  • сумма кредита;
  • порядок его выдачи;
  • порядок его погашения;
  • процентная ставка по кредиту (или иное, если договор оформляется на льготных условиях);
  • способ, посредством которого будет обеспечиваться возврат кредита;
  • ответственность сторон в случае неисполнения условий договора.

После того, как кредитный договор подписан, банк перечисляет оговоренную сумму на банковский счёт продавца. При расчётах банки могут использовать вариант банковской ячейки или аккредитив.

Важно! Продавец не сможет распоряжаться перечисленными на его счёт средствами до тех пор, пока покупатель не получит документального подтверждения обретённого права собственности на жильё. Процедура оформления бумаг производится в течение 5 дней.

Граждане, имеющие право на льготное кредитование

Условия льготного кредитования определяются Правительством региона, на территории которого располагается кредитная организация. Но, тем не менее, есть общие правила, в соответствии с которыми на льготный заём могут рассчитывать:

  • граждане, которые живут в условиях, непригодных для проживания:
  • участники процедуры ликвидации аварии на Чернобыльской АС;
  • многодетные/молодые;
  • инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов;
  • военные и др.

Для каждой из этих категорий индивидуально исчисляется размер процентной ставки по кредиту (Законодательство не устанавливает её точных размеров, сумма определяется местным Законодательством регионов РФ).

Чтобы получить льготный заём, необходимо:

  • обратиться с заявлением о его получении в администрацию, где действует комиссия по рассмотрению заявок на оформление займа;
  • дождаться решения комиссии о включении физического лица в реестр получателей льготных займов (о своём решении комиссия извещает в течение 5 дней).

Льготный заём предоставляется гражданину только единожды.

Повторная подача заявки на получения займа невозможна!

Приобретение квартиры в рассрочку

Под рассрочкой понимается выплата продавцу всей стоимости квартиры по частям. Размер первоначального взноса также оговаривается, а выплаты оставшейся суммы погашаются в соответствии с графиком.

Рассрочка платежа при покупке квартиры имеет свои преимущества:

  • отсутствие переплат и комиссий;
  • нет надобности предоставлять какие-либо дополнительные документы (как при оформлении кредита в банке).

Среди минусов такого способа покупки жилья можно выделить следующие:

  • не все владельцы и застройщики готовы предоставить покупателю рассрочку;
  • кратковременность рассрочки (как правило, она оформляется на срок от 1 до 2 лет) предполагает уплату больших денежных сумм. Многие покупатели не могут грамотно оценить свое финансовое состояние. Результат такой халатности — несоблюдение сроков с последующим наложением штрафных санкций.
Читайте также:  Специальные сроки и вывод активов: как оспорить сделки банкрота

Покупка квартиры в рассрочку оформляется двумя способами:

  • условия рассрочки прописываются непосредственно в договоре купли-продажи;
  • рассрочка платежей фиксируется в договоре участия в долевом строительстве (при этом может быть дополнительно оформлен предварительный договор купли-продажи с включёнными в него условиями, касающимися рассрочки).

Покупка квартиры в ипотеку

Приобретение жилья в ипотеку является залогом недвижимого имущества, приобретённого по ипотечному договору кредитования, без изъятия его из собственности заёмщика (должника). В случае неисполнения каких-либо обязательств по договору, недвижимость может быть изъята у владельца залогодержателем (банком).

Ипотечное кредитование имеет массу преимуществ:

  • кредит носит долгосрочный характер;
  • сниженная процентная ставка;
  • погашение кредита производится посредством аннуитетных выплат (равных долей от себестоимости).

Этапы покупки в ипотеку:

  • Подача заявления о выдаче кредита ипотечного характера в банк.
  • Рассмотрение заявления представителем банка.
  • Поиск подходящей квартиры. Выбранный вариант должен быть одобрен банком. Желательно, чтобы жилплощадь имела ценность на момент покупки, а также на момент выплаты ипотечного кредита.
  • Оценка и утверждение квартиры банком;
  • Заключение договора;
  • Передача денежных средств продавцу;
  • нотариальная заверка ипотечной сделки;
  • Государственная регистрация жилья;
  • Страхование кредитора (банк) от возможных рисков (производится за счёт заёмщика).

Ипотечный договор должен быть подписан всеми участниками сделки.

Содержание ипотечного договора купли-продажи

Ипотечный договор купли-продажи — типовой договор, в содержании которого указывается:

  • дата, место и время совершения сделки;
  • предмет договора;
  • источник оплаты приобретаемой жилплощади (в этом разделе следует указать данные займодавца);
  • порядок расчёта между покупателем и продавцом;
  • права и обязанности сторон (данный вид договора предполагает участие 3-х сторон: займодавца, заёмщика (покупателя) и продавца);
  • сроки действия контракта.

Сам процесс покупки квартиры в ипотеку запускается только после оформления и подписания вышеуказанного договора.

Покупка строящегося жилья в ипотеку

Многие кредитные организации совместно с компанией-застройщиком разрабатывают партнёрские программы, благодаря чему можно приобрести ещё недостроенную квартиру в ипотеку.

Приобретение квартиры в строящемся доме в ипотеку имеет свои особенности: покупатель не может предоставить залог для банка в виде квадратных метров жилплощади.
Квартира становится залогом только после оформления права собственности на неё.

В этой ситуации банк может потребовать:

  • залог иного недвижимого имущества, которое находится в собственности заёмщика (покупателя);
  • поручительства за покупателя со стороны какого-либо 3-го лица.

Помимо стандартной процедуры оформления договора, банк потребует от заёмщика заключения контрактов о:

  • залоге прав требования на недостроенную квартиру;
  • договор страхования трудоспособности и жизни покупателя.

Покупка по военной ипотеке

Военнослужащие могут существенно улучшить свои жилищные условия путём подачи рапорта с требованием о включении их в реестр НИС.

Для лица, включенного в реестр накопительно-ипотечной системы, создаётся индивидуальный накопительный счёт, куда поступают денежные средства (их источником является бюджет РФ) в установленном Законом размере. При покупке жилья военнослужащий может воспользоваться ими (но только в случае, если военнослужащий состоит в реестре не меньше 3-х лет).

Для военной ипотеки характерны следующие нюансы:

  • военнослужащий обязуется оставаться на службе до тех пор, пока оформленный кредит не будет погашен;
  • залогодержателем жилой площади является Государство (при увольнении лица со службы, оно обязано уплатить государству кредитную сумму и % по кредиту).

Важно! По военной ипотеке нельзя купить квартиру в жилом комплексе, находящемся на стадии застройки!

Процедуру покупки жилья в кредит лучше всего доверить специалисту. Это поможет будущему собственнику минимизировать возможность возникновения рисков.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/kredit.html

Как происходит покупка квартиры в ипотеку: возврат НДФЛ, имущественный налоговый вычет, порядок, предварительный договор

Слово «ипотека», известное сейчас всем желающим приобрести недвижимость в рассрочку, пришло к нам из Греции вместе с самим явлением. Переводится данный термин как «залог».

На земле заемщика ставили столб, который называли Hypotheke, и писали на нем данные о кредиторе и указывали размер долга. Если должник не выплачивал положенную сумму, застолбленная часть надела переходила к кредитору.

Несмотря на внешние различия процедуры, суть ее в достаточной мере сохранилась и по сей день.

Суть такого кредита

Ипотека представляет собой получение денег от определенной финансовой организации (банк, кредитное агентство и т.п.) под залог. При этом залог остается в пользовании заемщика, а к кредитору переходит только в том случае, если условия договора были нарушены должником.

Существует два варианта ипотеки:

  1. Закладывается то имущество, на приобретение которого взяты деньги;
  2. Закладывается ранее приобретенное заемщиком имущество с целью получения средств на покупку нового.

До тех пор, пока не будет выплачена ссуда, на заложенную недвижимость налагается обременение. Ни продать, ни подарить, ни сдать ее в аренду без ведома залогодержателя нельзя.

Ипотечные средства выдаются, как правило, на конкретную цель. Это может быть покупка квартиры, дома или дачи, заключение договора об участии в долевом строительстве, приобретение земли, строительство дачи или дома на имеющемся участке и т.п. Есть также и специальная военная ипотека для защитников нашей Родины.

Согласно 5 статье ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предметом ипотеки может быть ряд объектов:

  • Участки земли, кроме тех, собственником которых выступает государство или муниципалитет. Важно также учитывать допустимые размеры надела. Если данный участок меньше или больше, предметом ипотеки он не станет;
  • Здания, используемые в предпринимательстве;
  • Жилые квартиры, дома и их части, представляющие собой одну или несколько отдельных комнат;
  • Гаражи, дачи, садовые домики и прочие постройки потребительского назначения;
  • Суда (воздушные, морские) и космические объекты.

О преимуществах и недостатках покупки квартиры в ипотеку рассказывает юрист в следующем видеосюжете:

Теперь настало время поговорить о том, как происходит покупка квартиры в ипотеку.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку

Покупка квартиры – наиболее распространенный тип ипотеки. Процесс этот в значительной степени отличается от получения простого кредита. Для удобства рассмотрим основные вехи данной процедуры.

Итак, с чего начать покупку квартиры в ипотеку и каков вообще порядок действий?

Первые шаги: подбор недвижимости, выбор банка, сбор документов

Разумеется, прежде всего нужно определиться, где Вы хотите получить жилье. Однако следует помнить, что ипотека на квартиру в новостройке, которая еще не сдана в эксплуатацию, обойдется Вам несколько дороже.

  • Конечно же, с застройщиком изначально работает несколько банков-партнеров, однако ставку на не построенный дом они увеличивают на 1-2%.
  • Если речь идет о вторичном рынке, то подбор жилья лучше начинать заранее, чтобы точно знать, какая сумма Вам понадобится.

Следующим этапом процедуры покупки квартиры в ипотеку становится выбор программы кредитования, а их на данный момент предостаточно. При выборе банка должны сойтись два условия:

  • Во-первых, предлагаемая банком программа должна устраивать Вас;
  • Во-вторых, Вы должны соответствовать требованиям банка, предъявляемым к заемщику.

Найти идеальную процентную ставку – пожалуй, невозможно. Ведь те организации, которые просят маленький процент, требуют, как правило, оплаты различных услуг и нескольких видов страховки, так что, экономия сходит на нет. Важным показателем является максимальный предел ссуды, а также размер первоначального взноса.

Для уверенности, можно подать заявки сразу в несколько банков. Общаясь со служащими, старайтесь выяснить все подводные камни, а лучше, попросите типовой договор. Ознакомившись с ним, Вы сможете узнать о допустимом периоде просрочки, количестве необходимых страховок, дополнительных услугах, за которые придется заплатить, о возможности погашения долга раньше срока и пр.

Полный перечень бумаг, необходимых для взятия в ипотеку квартиры, то есть для ее покупки, Вам назовут в отделении. Однако если это не программа, основанная на предоставлении двух документов, готовьте справку о доходах (НДФЛ-2), а также согласие от супруга/и на заключение сделки.

Второй шаг: одобрение банком кредита на жилье

Если кредитная организация согласилась с Вами работать, остается обсудить, какую именно квартиру Вы будете покупать и закладывать. Если речь идет о новостройке, проблем не возникает. А вот квартиру, приобретаемую с рук, следует тщательно проверить.

Она должна обязательно принадлежать продавцу, на жилплощади не должно быть обременений (аренда, залог), никто не должен быть в ней прописан. Если с документами на жилье что-то будет не так, банк не одобрит сделку.

Поскольку продать такую квартиру впоследствии он не сможет.

Подобранная недвижимость подвергается оценке. Причем фирм, которая будет проводить данную процедуру, выбирает банк. В зависимости от результатов оценки, банк определяется с суммой кредита.

Еще больше об этапах осуществления сделки ипотечного кредитования квартиры, а также о моментах, на которые стоит обратить внимание в процессе мероприятия, расскажет специалист по недвижимости в следующем видео:

Третий шаг: составление договоров

После того, как банк оценил и одобрил квартиру, составляется предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке. Он, по сути, мало чем отличается от основного, однако не подлежит госрегистрации, а следовательно, не влечет за собой передачу прав собственности.

Это, своего рода, гарантия сделки. Поставив подписи, стороны подтверждают, что сделка будет заключена. Если кто-то из участников нарушит условия договора, ему придется выплачивать штраф. Скачать образец документа вы можете здесь.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке — 1Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке — 2Образец предварительного договора купли-3продажи квартиры по ипотеке —Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке — 4

После ознакомления банка с предварительным договором, составляется кредитный договор и договор купли-продажи. Многие организации настаивают на нотариальном заверении данных бумаг. Договор купли-продажи регистрируется, после чего передается право собственности на квартиру, которая обременяется залогом.

Образец договора можете посмотреть в прикрепленном файле.

Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке — 1Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке — 2Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке — 3Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке — 4Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке — 5Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке — 6Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке — 7Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке — 8Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке — 9Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке — 10Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке — 11

Заключительный этап: страхование и передача недвижимости в ипотеку

Страховка квартиры, которую Вы покупаете в ипотеку, – процедура обязательная. Кроме того, банк может предлагать ряд дополнительных действий (страхование жизни, прав и пр.). Отказ от дополнительного страхования может повлечь за собой увеличение кредитной ставки, так что, просчитайте, какой путь для Вас будет более выгодным.

Читайте также:  Аэропорт краснодара проиграл спор с росавиацией

После страхования оформляется договор о кредитовании и составляется закладная. После регистрации договора в Росреестре на квартиру накладывается обременение. Закладная остается в банке и используется в том случае, если кредитор решит перепродать свое право требовать от Вас залог при нарушении условий сделки.

Налоговый вычет

Под налоговым вычетом подразумевается 13% от выплаченных гражданином налогов, которые могут быть ему возвращены при покупке квартиры.

Однако для того, чтобы выплата состоялась, нужно соблюсти ряд условий:

  • Первый раз претендовать на вычет (он дается лишь один раз в жизни);
  • Иметь постоянный официальный доход, облагаемый налогом. Если его нет, о возврате налога при покупке квартиры (в т.ч. в ипотеку) не может быть и речи. Поскольку пенсии не облагаются НДФЛ, пенсионер не имеет права претендовать на вычет;
  • Выплата ипотеки должна производиться самим гражданином, а не государством или бюджетной организацией. Ипотека, выплаченная из материнского капитала, под вычет не попадает;
  • Квартира должна приобретаться у посторонних лиц. На покупку недвижимости у родственников вычет не распространяется.

Несмотря на то, что размер налогового вычета составляет 13% от стоимости жилья, существует определенный лимит: наибольшая сумма покупки, с которой можно вернуть деньги, составляет 2 млн., а значит, максимальный размер вычета равен 260 000 рублей.

При покупке квартиры в ипотеку размер имущественного налогового вычета (то есть возврата/возмещения НДФЛ) увеличивается на процент по ставке. Если выплаченной гражданином суммы по НДФЛ меньше установленной нормы, он может претендовать лишь на часть вычета.

Операции с кредитным объектом

Являясь заложенным имуществом, квартира не может быть продана или сдана без согласия кредитора. Но во всем есть свои нюансы. Итак, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?

Продажа

Необходимость в продаже недвижимости в ипотеке возникает тогда, когда заемщик больше не в состоянии оплачивать взносы.

В таком случае, ему необходимо обратиться в банк и получить согласие на поиск покупателя или нового заемщика.

В результате, долг может быть погашен из суммы, выделенной новым покупателем (стоимость квартиры при этом придется порядочно скинуть). После снятия обременения осуществляется сделка купли-продажи.

Еще один вариант – смена заемщика. Квартира переходит в собственность другого лица, который принимает на себя обязательства по ранее составленному кредитному договору и обязуется погасить оставшийся долг. Документы для продажи квартиры в ипотеку стандартные.

И напоследок мы поговорим о том, можно ли сдать квартиру, купленную в ипотеку.

Аренда

Закон не запрещает сдавать квартиру, взятую в ипотеку, в аренду. Однако в кредитном договоре чаще всего прописывается запрет на подобные действия без уведомления банка. Некоторые кредитные организации и вовсе запрещают сдавать заложенное жилье.

Так что, планируя сдавать приобретаемую в ипотеку квартиру, внимательно выбирайте банк. В противном случае, при нарушении запрета на сдачу жилья, Вам грозят штрафные санкции, вплоть до расторжения договора.

И в заключение советуем вам посмотреть следующее видео, в котором сотрудник агенства недвижимости дает полезные советы по взятию ипотеки на квартиру:

Источник: http://urned.net/sdelki-s-nedvizhimostyu/ipoteka/na-kvartiru.html

Особенности ипотечного кредитования — самая полная информация!

Особенности ипотечного кредитования

Для россиянина термин «ипотека», в первую очередь, ассоциируется с покупкой жилья в кредит, который предоставляет коммерческий банк под залог какой-либо недвижимости.

Ипотека также всегда ассоциируется с большим процентом по займу и огромной переплатой.

Чтобы разобраться во всех тонкостях и особенностях ипотеки, в статье будут рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования, а также дано сопоставление с другими видами кредитов.

Виды ипотечных кредитов

Что такое ипотечный займ

Ипотечный займ (согласно действующему законодательству) представляет собой целевой займ денежных средств, выдаваемый, как правило, на покупку жилья или же капитальный ремонт, улучшение жилищных условий, предоставляемый на долгосрочный период.

Кредиторами выступают коммерческие финансовые учреждения, чаще банки.

Они предлагают дифференцированные % — ные ставки на ипотечный займ, разные условия залога, возврата денежных средств, а также могут оговорить в договоре с заемщиком условия моратория на досрочный возврат суммы кредита.

Ипотека

Также ипотеку можно оформить на приобретение земли, производственных, коммерческих помещений, строительных сооружений, зданий под залог какой – либо недвижимости.

Нормативно – правовая база, регламентирующая ипотечное кредитование, невелика, ограничивается несколькими федеральными законами, а также Жилищным Кодексом РФ.

Главный принцип ипотечного кредита – возвратность. Даже в том случае, когда заемщик отклоняется от уплаты ипотечного взноса, банк ничего не потеряет от сделки, т.к. в пользу банка закладывается либо приобретаемое, либо ранее нажитое имущество (жилая недвижимость).

Классификация ипотечных кредитов

Ипотека, как вид кредита, имеет как преимущества, так и недостатки для лица, занимающего денежные ресурсы.

ПреимуществаНедостатки
1. Возможность не ждать долгое время, накапливая средства на приобретение жилой недвижимости, а приобретать ее в любой момент времени. 1. Большая переплата по % за кредитный ресурс, в том числе, за оформление сделки и страхового полиса.
2. Большой срок кредитования позволяет по максимуму уменьшить сумму ежемесячных платежей, что финансово не обременяет семьи. 2. Чрезмерно жесткие требования к документам, которые нужны для оформления ипотеки, к финансовому обеспечению заемщика, к стажу работы,к наличию поручителей и т.д.
3. Налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц.

Условия кредитования

Что касается условий кредитования, то к ним, в первую очередь, относятся: % — ная ставка по ипотеке, схема уплаты долга: аннуитетные платежи или дифференцированные, а также срок погашения суммы долга.

Условия кредитования

Коммерческие банки вправе самостоятельно определять ставку по ипотеке в рамках процентного «коридора» или так называемой ключевой ставки, которую устанавливает Центральный Банк РФ, а также могут организовывать льготное кредитование отдельных категорий граждан (например, ипотека для молодых семей или ипотека для многодетных семей). На сегодняшний день ключевая ставка по ипотечному кредиту равна 14%. Ключевая ставка – процентная ставка, под которую главный российский банк кредитует коммерческие банки, соответственно, проценты по кредиту не могут быть меньше ключевой ставки, иначе банки будут работать себе в убыток.

Условия банковских ипотечных программ (февраль, 2015 г.)

Процентная ставка по ипотечному кредиту может быть фиксированной (ее размер не может измениться на протяжении всего срока погашения) или плавающей (ее размер может изменяться в соответствии с денежно – кредитной политикой Центрального Банка РФ).

Срок, на который может быть предоставлен ипотечный займ, ограничен минимумом и максимумом: от трех до пятидесяти лет. Наибольшей популярностью среди заемщиков пользуются займы на десять, пятнадцать и двадцать лет. Стоит учесть, что срок погашения будет также варьироваться в зависимости от возраста заемщика.

Так, ипотека может быть оформлена на срок до достижения лицом, занявшим денежные средства, пенсионного возраста, который в настоящее время в РФ таков: пятьдесят пят лет для женщин и шестьдесят лет для мужчин. В индивидуальном порядке, ипотечный договор может быть продлен до достижения заемщиком семидесятипятилетнего возраста.

Портрет ипотечного заемщика

Коммерческие банки самостоятельно определяют минимум суммы, которую необходимо будет внести в качестве первоначального взноса, в который включаются еще и затраты на оценку имущества и страховку. Первоначальный платеж можно оплатить (внести), как личными накоплениями, так и посредством дополнительного кредита, например, с помощью потребительского займа.

ПрограммаСрокСтавка, %Сумма
Приобретение готового жилья до 30 лет 14,5 от 45 000 рублей
Приобретение строящегося жилья до 30 лет 14,5 от 45 000 рублей
Военная ипотека до 15 лет 12,5

Кредитование покупки недвижимости без первого взноса рискованное для обеих сторон, участвующих в сделке. Банк не получает гарантии в виде суммы первого взноса, что заставляет его повышать % — ные ставки на кредитные ресурсы. А также отсутствие первого взноса не дает банку уверенности в платежеспособности заемщика, что ставит под сомнение возможность предоставление банком ипотечного займа.

Ну а для заемщика это чревато тем, что если у него в силу определенных обстоятельств не будет возможности платить по кредиту, то большая часть или вовсе вся сумма предыдущих накоплений останется в банке безвозвратно. Это соответствует системе аннуитетных взносов, т.к. первоочередно погашаются проценты, а только потом основная часть долга.

Кредит может погашаться заемщиком по схеме аннуитетных или дифференцированных платежей, что оговаривается в договоре. Аннуитетный взнос рассчитывается как постоянно равный в каждом месяце, а по схеме дифференцированных платежей они сокращаются с каждым месяцем погашения. Считается, что для банка выгоднее схема аннуитетных взносов, а для заемщика дифференцированная схема выплаты кредита.

Процесс оформления ипотечного кредита

Процесс оформления ипотечного кредита

Для того чтобы оформить покупку недвижимости в ипотеку, потенциальный заемщик должен предоставить в банк все необходимые документы, в том числе подтверждающие его платежеспособность. Банк рассматривает заявку в течение определенного срока: начиная от пары – тройки дней, заканчивая несколькими неделями.

После одобрения банком кандидатуры заемщика и по завершению процедуры оформления соответствующих документов, лицо, заинтересованное в кредитном ресурсе, должно в течение оговоренного срока подыскать вариант недвижимости, соответствующий требованиям, запрошенным банком – кредитором. По выбранному варианту собирается пакет док — тов, который понадобится для заключения сделок купли/продажи.

В силу того, что ипотечное кредитование является довольно продолжительным по сроку погашения, то еще одним непременным этапом является будет страхование риска потери трудовой способности заемщика, риска возможной утраты прав собственности.

После завершения всех вышеуказанных этапов банк, кредитующий, и заемщик заключают договор, который, как правило, заключается с участием нотариуса. После чего заемщик проходит процедуру государственной регистрации недвижимости.

Схема этапов ипотечной сделки

Основные отличия ипотечного кредитования

Основным отличием ипотечного заимствования от других видов кредита является его строго целевая направленность, он предназначен исключительно для покупки недвижимости, а также гарантирована возвратность суммы, взятой в банке, посредством залога.

Также % — ная ставка по целевому займу на жилье гораздо меньше, нежели по займу на покрытие потребительских нужд. Это объясняется наличием залога.

Не единственным механизмом, удорожающим ипотеку, является получение страхового полиса на недвижимость, на случай утери способности к трудовой деятельности заемщиком, а также оплата услуг оценщика при выборе варианта недвижимости.

Ипотека

Необходимо подвести итог: если задумывается приобретение жилой недвижимости, и у потенциального покупателя имеется большая сумма накоплений денежных средств, то лучше доплатить недостающую долю ст — ти жилья, например, посредством оформления потребительского займа на несколько лет. Если же приобретение жилья актуально, но нет собственных накоплений, то лучше оформить ипотечный кредит на больший срок с более низкой процентной ставкой, уплатив первоначальный взнос.

Ипотека

Источник: https://bank-explorer.ru/finansy/osobennosti-ipotechnogo-kreditovaniya.html

Ссылка на основную публикацию